Moment, w którym wreszcie odbierasz klucze do wymarzonego M, poprzedza jedno spotkanie – takie, na które warto przyjść spokojnym i przygotowanym. To wizyta w kancelarii notarialnej i podpisanie dokumentu, który zmienia Twoje życie bardziej, niż mogłoby się wydawać.
Jako Eko Park przeprowadziliśmy przez ten etap już wielu naszych klientów w Lublinie, dlatego dobrze wiemy, ile pytań rodzi się tuż przed wizytą u notariusza: kto co podpisuje, ile to wszystko kosztuje, kiedy realnie zostajesz faktycznym właścicielem mieszkania. W tym poradniku tłumaczymy, czym jest akt notarialny, co znajdziesz w jego treści i dlaczego bez niego nie ma mowy o pełnym przeniesieniu praw własności.
Akt notarialny – co to właściwie jest i dlaczego tak wiele od niego zależy?
Mówiąc najprościej: akt notarialny to dokument sporządzany przez notariusza, mający szczególną moc prawną. Polskie prawo wymaga, by określone czynności prawne dokonywać wyłącznie w formie aktu notarialnego – i przeniesienie własności nieruchomości jest tego sztandarowym przykładem. Reguluje to przede wszystkim kodeks cywilny oraz ustawa Prawo o notariacie z dnia 14 lutego 1991 roku. Oznacza to, że nawet najlepiej napisana umowa sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej nie wystarczy, żeby skutecznie przenieść prawo własności mieszkania ze sprzedającego na kupującego. Bez podpisu notariusza i jego pieczęci transakcja po prostu nie ma mocy prawnej w obrocie nieruchomościami.
Dlatego akt pełni dwie role: dokumentuje wolę stron i jednocześnie ją uwiarygadnia. Notariusz, jako osoba zaufania publicznego, dba o to, by treść była zgodna z obowiązującymi przepisami prawa, by strony umowy rozumiały, co podpisują, i by w samym dokumencie nie znalazły się postanowienia, które mogłyby Ci zaszkodzić.
Co powinien zawierać akt notarialny mieszkania – elementy, na które warto zwrócić uwagę
Treść aktu notarialnego nigdy nie jest przypadkowa, a obowiązkowe elementy wynikają wprost z przepisów. Notariusz musi wskazać miejsce sporządzenia, dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu, swoje nazwisko oraz adres kancelarii notariusza, a także dokładne dane wszystkich osób biorących udział w akcie – imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób działających przy umowie. Jeśli kupującym lub sprzedającym jest spółka (na przykład spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), w akcie pojawią się również dane osób działających w imieniu osób prawnych i podstawa ich umocowania.
Sercem dokumentu jest jednak opis samej nieruchomości oraz oświadczenia stron. To tu wskazuje się stan prawny nieruchomości, numer księgi wieczystej, ewentualne obciążenia, cenę i sposób zapłaty. Pojawiają się też oświadczenia, które chronią Cię jako nabywcę:
- o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych, w podatkach od nieruchomości i innych zobowiązaniach związanych z lokalem mieszkalnym, a także o braku osób zameldowanych pod tym adresem;
- o tym, czy budynek nie znajduje się na obszarze rewitalizacji (co miałoby wpływ na prawo pierwokupu gminy), oraz o pozostałych istotnych okolicznościach, które notariusz uznaje za ważne dla bezpieczeństwa transakcji.
Na końcu znajdziesz formułę o tym, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany – to nie pusta formalność, lecz potwierdzenie, że rozumiesz każdy zapis, na który się zgadzasz.
Jak wygląda sporządzenie aktu notarialnego krok po kroku?
Zanim w ogóle dojdzie do podpisania aktu, w procesie zakupu nieruchomości zwykle pojawia się najpierw umowa przedwstępna, która rezerwuje mieszkanie i opisuje warunki transakcji. Dopiero potem, na żądanie stron, notariusz przygotowuje projekt umowy końcowej. Przy sporządzaniu aktu bierze pod uwagę zarówno dokumenty dotyczące nieruchomości, jak i status nabywców – jeśli kupujesz wspólnie z małżonkiem, przyda się akt małżeństwa potwierdzający ustrój majątkowy. W praktyce my przesyłamy Ci wcześniej wszystkie dokumenty i pomagamy się z nimi zapoznać, żeby w kancelarii notarialnej nic Cię nie zaskoczyło.
Na spotkaniu notariusz na głos odczytuje treść aktu notarialnego, tłumaczy istotne okoliczności i pyta o wątpliwości – to dobry moment, żeby zadać każde pytanie, nawet takie, które wydaje Ci się oczywiste. Po odczytaniu wszystkie osoby obecne składają podpisy, a notariusz przybija pieczęć. Otrzymujesz wypis aktu notarialnego, który w praktyce funkcjonuje jako akt własności i ma identyczną moc co oryginał – choć nie jest dosłownym powtórzeniem oryginału w sensie fizycznym, lecz urzędowo poświadczoną kopią przechowywaną w kancelarii. Oryginał aktu notariusz przechowuje przez wiele lat, a strony otrzymują wyłącznie wypisy – i to one funkcjonują w obiegu prawnym i bankowym.
Ile kosztuje akt notarialny i z czego składa się rachunek
To pytanie pada na pierwszym spotkaniu praktycznie zawsze: ile kosztuje akt notarialny przy zakupie mieszkania? Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości nieruchomości i jest regulowana rozporządzeniem – notariusz nie ustala jej dowolnie. Maksymalne stawki rosną wraz z ceną lokalu mieszkalnego, ale w praktyce wiele kancelarii negocjuje wynagrodzenie poniżej górnej granicy, zwłaszcza przy transakcjach z deweloperami.
Sama taksa notarialna to jednak nie wszystko. Do całkowitego rachunku zwykle dochodzą jeszcze:
- podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – płatny przy zakupie na rynku wtórnym, np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wykupywanego ze spółdzielni mieszkaniowej; przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera ten podatek nie występuje;
- opłaty sądowe za dokonanie wpisu w księdze wieczystej oraz – jeśli to potrzebne – za założenia księgi wieczystej dla nowej nieruchomości, a także VAT od wynagrodzenia notariusza i koszty wypisów.
Co dzieje się po podpisaniu aktu notarialnego – księga wieczysta i przeniesienie własności
Wbrew obiegowej opinii sam moment podpisania aktu nie zamyka jeszcze wszystkich formalności. Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz przesyła do sądu wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej nieruchomości – i dopiero ten wpis ujawnia Twoje prawo własności wobec osób trzecich. Fakt nabycia nieruchomości następuje w chwili podpisania aktu, ale w księdze wieczystej formalnie pojawiasz się dopiero po pracy sądu wieczystoksięgowego. To także moment, w którym ujawnia się przeniesienie praw własności, a poprzedni właściciel zostaje wykreślony.
Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, dochodzi jeszcze zgłoszenie zmiany właściciela do spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty, dostawców mediów oraz urzędu w sprawie podatku od nieruchomości.
Akt notarialny przy zakupie mieszkania od dewelopera – podsumowanie
W procesie zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego akt notarialny pojawia się zazwyczaj w dwóch odsłonach. Najpierw podpisujesz umowę deweloperską (również w formie aktu notarialnego, co chroni Twoje wpłaty na rachunku powierniczym), a po zakończeniu budowy i odbiorze technicznym – umowę przyrzeczoną przeniesienia własności nieruchomości, na podstawie której zostajesz faktycznym właścicielem mieszkania. Takie rozwiązanie daje Ci pewność, że na każdym etapie inwestycji jesteś chroniony przepisami prawa, a stan prawny nieruchomości jest jasny od pierwszego dnia.
Z naszej strony dbamy o to, by każdy projekt aktu był przygotowany rzetelnie, by oświadczenia stron były zgodne z rzeczywistością, a Ty – żebyś czuł się pewnie zarówno przy podpisaniu aktu, jak i długo po nim. Jeśli planujesz zakup mieszkania w Lublinie i chcesz porozmawiać o szczegółach naszych inwestycji, jesteśmy do Twojej dyspozycji.
0 komentarzy